Baumängel bei Wohnungskauf: Was die Abtretung von Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüchen mit sich bringt

26.11.2020

von Mag. Johannes Paul
Fachbereich: Gewährleistungs- und Schadenersatzrecht


Der Wohnungskauf stellt für die meisten Menschen eine der wichtigsten und kostenintensivsten Entscheidungen im Leben dar. Dementsprechend enttäuscht ist man, wenn das neue Objekt nicht dem Vertrag entspricht und Baumängel aufweist.

Im Wohnungseigentum besteht in einem solchen Fall die gesetzliche Möglichkeit, dass der einzelne Wohnungseigentümer die Liegenschaft betreffende Gewährleistungs- und Schadenersatzansprüche aus seinem Kaufvertrag an die Eigentümergemeinschaft abtritt. Die Gewährleistungsfrist für Immobilien läuft grundsätzlich drei Jahre ab Übergabe, die Fristen zur Geltendmachung von Schadenersatzansprüchen laufen grundsätzlich drei Jahre ab Kenntnis von Schaden und Schädiger (weshalb letztere Frist häufig erst später abläuft). 

Nimmt die Eigentümergemeinschaft, welche meist durch einen Hausverwalter vertreten ist, die Abtretung an, macht diese die betroffenen Ansprüche (zB auf Nachbesserung oder Preisminderung) dann im eigenen Namen und auf eigene Rechnung gerichtlich gegen den Verkäufer bzw. den Bauträger geltend.

Irrelevant ist dabei grundsätzlich, ob die Mängel (auch) allgemeine Teile der Liegenschaft betreffen. Wichtig ist jedoch, dass an der Durchsetzung der Ansprüche (also an der Behebung bzw. am Ersatz des Mangels) ein gewisses gemeinschaftliches Interesse besteht (so zB wenn die Substanz einer Wohnung und somit auch der Liegenschaft mangelhaft ist).

Zwar erfolgt die Abtretung unentgeltlich, der Vorteil des einzelnen Wohnungseigentümers an einer solchen Abtretung ist jedoch, dass das Verfahren gegen den Verkäufer bzw Bauträger sodann auf das Prozess(kosten)risiko der Eigentümergemeinschaft geführt wird. Sofern in der jeweiligen Abtretungsvereinbarung nichts anderes vereinbart ist, kommt der Prozesserfolg sodann der Eigentümergemeinschaft als solcher, und nicht dem einzelnen abtretenden Eigentümer zu.

In einer aktuellen Entscheidung (OGH 20. 2. 2020, 6 Ob 26/20x) hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass der Bauträger, auch wenn er selbst Wohnungseigentümer bleibt, seine Ansprüche gegen einen von ihm beauftragten Werkunternehmer nicht an die Eigentümergemeinschaft abtreten kann: Nach Ansicht des Obersten Gerichtshof liegt ein solcher Schadenersatzanspruch nicht im gemeinschaftlichen Interesse der Eigentümergemeinschaft, die Abtretung würde das Prozesskostenrisiko ohne sachliche Rechtfertigung auf die Eigentümergemeinschaft verlagern.  

 

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