Bemessungsgrundlage Grunderwerbsteuer - Vertragserrichtungskosten und Bauträgerverträge

13.10.2020

von Mag. Petra Walkner
Fachbereich: Immobilienrecht


Grundsätzlich ist die Grunderwerbsteuer vom Wert der Gegenleistung, mindestens aber vom Grundstückswert zu berechnen. Dieser Wert der Gegenleistung ist bei einem Kaufvertrag der Kaufpreis einschließlich der vom Käufer übernommenen sonstigen Leistungen und der dem Verkäufer vorbehaltenen Nutzungen (§ 5 Abs 1 Z 1 GrEStG).

Bei den sonstigen Leistungen handelt es sich um Leistungen, die der Käufer dafür aufwendet, um die Liegenschaft zu erwerben bzw. die der Verkäufer erhält, damit die Liegenschaft verkauft wird. Die sonstige Leistung muss sich im Vermögen des Verkäufers positiv auswirken.

Wurde die Vertragserrichtung vom Verkäufer beauftragt, und werden die Kosten dafür vom Käufer vertraglich übernommen, zählen diese Kosten als sonstige Leistung zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer.

Das Bundesministerium für Finanzen hat eine Information herausgegeben, wonach bei gewissen Sachverhaltskonstellationen davon auszugehen ist, dass der Auftrag zur Vertragserrichtung vom Verkäufer erteilt wurde, wie beispielsweise

  • wenn ein Vertragserrichter für mehrere Objekte gleichartige Kaufverträge erstellt (wie der Bauträgervertrag, wenn mehrere Objekte errichtet werden);
  • wenn die Beauftragung des Vertragserrichters durch den Käufer erst im Zuge der Vertragsunterfertigung oder im Kaufvertrag selbst erfolgt;
  • wenn der Käufer erst im Zuge der Unterfertigung des Vertrages über die Höhe der Vertragserrichtungskosten informiert.

Es ist sohin nicht nur auf die Formulierung im Vertrag Bedacht zu nehmen, sondern vielmehr auf die tatsächlichen wirtschaftlichen Gegebenheiten abzustellen.

Was zählt nun zu den Vertragserrichtungskosten?

Grundsätzlich das Honorar für die Vertragserstellung samt Umsatzsteuer.

Bei Bauträgerverträgen wird überwiegend ein Pauschalhonorar vereinbart, da der Käufer gemäß § 4 Abs 1 Z 3 BTVG über sämtliche Abgaben, Steuern und Kosten der Vertragserrichtung sowie -abwicklung informiert werden muss.

Sofern ein zusätzliches Honorar für eine Abwicklung mit Fremdfinanzierung vereinbart wurde, ist davon auszugehen, dass dieses nur anfällt, wenn der Käufer eine Fremdfinanzierung beauftragt, was dem Verkäufer wirtschaftlich nicht zukommt. Dieses wird sohin nicht in die Bemessungsgrundlage einfließen.

Ob Barauslagen (wie beispielsweise Kontospesen, Beglaubigungskosten, Archivierungskosten und Pauschalgebühren) ebenfalls hinzuzählen wurde bis dato in Entscheidungen noch nicht klar abgehandelt.

Überwiegend wurden jedoch vereinbarte Prozentsätze vom Kaufpreis, sowie die Umsatzsteuer in die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer hinzugezählt.

 

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