Die Einverleibung von schlichtem Miteigentum ist iSd § 9 BTVG nicht ausreichend

05.11.2020

von Mag. Fabian Kronberger
Fachbereich: Bau- und Immobilienrecht

Ist bei einer Liegenschaftstransaktion das Bauträgervertragsgesetz ("BTVG") anwendbar, so hat der Bauträger den Erwerber gegen den Verlust geleisteter Zahlungen zu sichern. Die Sicherungspflicht umfasst dabei alle geleisteten Zahlungen des Erwerbers mit Ausnahme von Zahlungen für Abgaben, Steuern und Vertragserrichtungskosten. Die Sicherung der Zahlungen des Erwerbers kann durch eine schuldrechtliche Sicherung, eine grundbücherliche Sicherstellung in Verbindung mit der Ratenplanzahlung oder durch eine pfandrechtliche Sicherung erfolgen.

Wird in der Praxis das grundbücherliche Sicherstellungsmodel mit einer Ratenplanzahlung vereinbart und ist bei Unterfertigung des Kaufvertrages Wohnungseigentum noch nicht begründet, so erwirbt der Erwerber Miteigentumsanteile mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums gemäß § 40 (2) WEG. Die Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum ist im Grundbuch anzumerken und hat rangwahrende Wirkung. Vor Eintragung der Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum dürfen Zahlungen vom Wohnungseigentumsorganisator nicht angenommen werden.

Im aktuellen Urteil des Obersten Gerichtshof (6Ob171/19v) vom 25.6.2020 wurde bei einer Liegenschaftstransaktion unter Anwendung des BTVG von der Käuferin das schlichte Miteigentum an Liegenschaftsanteilen erworben, aber die Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums zugunsten der Käuferin nicht im Grundbuch angemerkt. Die Käuferin wurde nicht ausreichend aufgeklärt. Der Treuhänder bezahlte gemäß den Auszahlungsvoraussetzungen im Kaufvertrag und obwohl Mängel am Objekt bekannt waren den Kaufpreis aus. Rund 2 Jahre später wurde über das Vermögen des Bauträgers ein Insolvenzverfahren eröffnet. In der gerichtlichen Auseinandersetzung wurde dem Treuhänder die Haftung für den Schaden aus der unterlassenen Aufklärung über die mit dem Vertrag verbundenen Risiken, auch aus der unterlassenen Aufnahme der nach dem BTVG vorgesehenen Sicherungspflichten bzw. der Auszahlung des Treuhanderlages an den Bauträger ohne Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen gemäß WEG, vorgeworfen.

Festzuhalten ist, dass die grundbücherliche Sicherstellung gemäß § 9 BTVG insbesondere auf das Interesse des Erwerbers am Erwerb eines bestimmten Wohnungseigentumsobjekts abzielt und nicht wie das schuldrechtliche Sicherungsmodell gemäß § 8 BTVG die Rückforderungsansprüche des Erwerbers in den Vordergrund stellt. Die Sicherstellung von Gewährleistungsansprüche und Schadenersatz erfolgt nach dem BTVG durch einen Haftrücklass iHv. 2% des gesamten Kaufpreises.

Im Ergebnis hat der Vertragserrichter Schadenersatz zu leisten, wenn keine Anmerkung der Einräumung von Wohnungseigentum durchgeführt wurde und dennoch der Kaufpreis an den Bauträger weitergeleitet wurde. Bei der Vereinbarung des grundbücherlichen Sicherungsmodell hat die Sicherung des Erwerbers daher unbedingt mit einer Anmerkung der Zusage der Einräumung von Wohnungseigentum zu erfolgen. Eine Rangordnung für die beabsichtigte Veräußerung oder die Einverleibung von schlichtem Miteigentum reicht nicht aus.

Wir gehen davon aus, dass im gegenständlichen Fall keine gravierenden Mängel in den jeweiligen Baufortschritten vorgelegen haben und daher die Verfehlungen des Vertragserrichters im Wege des Schadenersatzes und einer im Rechtswidrigkeitszusammenhang stehenden Pflichtverletzung im Sinne der verfrühten Auszahlung der 2% des Deckungsfonds der Haftrücklass-Garantie aufzugreifen sind. Dieser Schadenersatzanspruch ist mit 2% des Kaufpreises gedeckelt.

Abermals zeigt ein Urteil des Obersten Gerichtshof, dass die Vertragserrichtung bei Liegenschaftstransaktionen sorgfältig durchzuführen ist und von der Verwendung bloßer Vertragsmuster ohne liegenschaftsrechtliche Expertise dringend abzuraten ist.

Die Entscheidung im Volltext finden Sie hier.
 

 

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Die Einverleibung von schlichtem Miteigentum ist iSd § 9 BTVG nicht ausreichend