Die Folgen des Erwerbes eines Zinshauses auf den Kautionsrückzahlungsanspruch

29.03.2021

von Mag. Fabian Kronberger
Fachbereich: Immobilienrecht, Mietrecht


Investoren von Zinshäusern aufgepasst: der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Barkaution richtet sich gegen den Erwerber des Zinshauses als Vermieter!

Der aktuellen Entscheidung (8 Ob 76/20i) liegt folgender Sachverhalt zu Grunde:

Auf zwei Liegenschaften wurden je ein Zinshaus von der beklagten Partei errichtet. 

Die Bestandsobjekte wurden vermietet und entsprechend den Mietverträgen wurde von den Mietern die Kaution der beklagten Partei bar übergeben bzw. auf ein Mietenkonto der beklagten Partei eingezahlt. Die klagende Partei erwarb beide Liegenschaften als Meistbietende in einem Zwangsversteigerungsverfahren, welches gegen die beklagte Partei geführt wurde. Die Kautionen wurden durch die Bestandsnehmer, wie bereits erläutert, an die beklagte Partei gezahlt und waren nicht als Aktiva im Zwangsversteigerungsverfahren ausgewiesen. 

Der Oberste Gerichtshof bestätigte die Meinung der Vorinstanzen, dass die Erwerberin der Zinshäuser verpflichtet ist, den Mietern bei Beendigung der Bestandverhältnisse und ordnungsgemäßer Rückstellung die Kaution zurückzuzahlen. 

Die herrschende Lehre geht unisono davon aus, dass der Veräußerer dem Erbwerber die entsprechenden Kautionen zu übergeben habe, es jedoch dafür an einer gesetzlichen Grundlage fehlt. Die entsprechenden Bestimmungen aus dem ABGB bzw. dem MRG regeln lediglich das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Das Höchstgericht stellt fest, dass bei Kautionszahlungen, welche mit dem Vermögen des ursprünglichen Vermieters vermengt wurden, sich kein Anspruch auf Herausgabe aus §§ 1120, 1121 ABGB oder der Analogie zu §§ 1358, 1422 ABGB für den Erwerber ergibt. Die Frage, ob es weitere Anspruchsgrundlagen für einen Herausgabeanspruch gibt, ließ der Oberste Gerichtshof in diesem aktuellen Judikat offen.

Ist die Kautionszahlung als regelmäßiges Pfand einzuordnen, zb ein Sparbuch samt hinterlegter Kaution oder einer Barkaution, übergeben in einem verschlossenen Kuvert, so wird die Legalzession (§1358 ABGB) oder die notwendige Zession (§ 1422 ABGB) zu bejahen sein. 

Festzuhalten ist, dass insbesondere in der Abwicklung von Transaktionen von Zinshäusern darauf zu achten ist, die offenen Kautionen der bestehenden Bestandnehmer im Kaufpreis entsprechend zu berücksichtigen.

 

 

 

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

Die Folgen des Erwerbes eines Zinshauses auf den Kautionsrückzahlungsanspruch