Gewährleistung bei Liegenschaftskaufverträgen

15.09.2020

von Mag. Stephan Gappmaier
Fachbereich: Gewährleistung

Neben den bei einem Kaufvertrag über ein Grundstück, Wohnung oder Haus notwendigen Vertragsinhalten, wie zum Beispiel die korrekte Bezeichnung des Kaufgegenstandes, die Vereinbarung des Kaufpreises und wie dieser zu zahlen ist, haben die Bestimmungen zur Haftung des Verkäufers eine zentrale Bedeutung. Dies vor allem, wenn sich bei einem Verkauf einer Liegenschaft zwei Privatpersonen als Verkäufer und Käufer gegenüberstehen. In diesem Fall kann, anders als bei Rechtsgeschäften zwischen einem Unternehmer und einem Privaten, die Haftung des Verkäufers für Gewährleistung und für Schadenersatz frei geregelt werden. Die Haftung des Verkäufers kann eingeschränkt aber auch gänzlich ausgeschlossen werden.

Wird die Haftung des Verkäufers gänzlich ausgeschlossen, ist es für den Käufer umso wichtiger, dass er die zu erwerbende Immobilie im Vorhinein genauestens überprüft. Das Augenmerk sollte dabei nicht nur auf bauliche Mängel gelegt werden, sondern auch darauf, ob zum Beispiel am Kaufgegenstand Änderungen vorgenommen worden sind, die eine Baubewilligung oder die Zustimmung anderer Wohnungseigentümer benötigen.

Die Erfahrung aus der Praxis zeigt, dass die Haftung des Verkäufers meistens auf einige wenige Punkte beschränkt und im Übrigen ausgeschlossen wird. So sind zum Beispiel die Freiheit von Geldlasten und von nicht bekannten Rechten Dritter im Regelfall eine Eigenschaft, für die der Verkäufer gewährleistet. Hier kommt der Formulierung der Haftungs- und Gewährleistungsbestimmungen im Vertag besondere Bedeutung zu und ist hier sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer besondere Vorsicht geboten, wie immer wieder Entscheidungen des Obersten Gerichtshofs zeigen.

In einem Fall wurde im Kaufvertrag die Gewährleistung für bestimmte Eigenschaften ausgeschlossen. Die Gewährleistung umfasst nach den gesetzlichen Bestimmungen nicht nur bestimmte Eigenschaften, sondern auch Eigenschaften die gewöhnlich im Verkehr vorausgesetzt werden. Da im gegenständlichen Fall beim Gewährleistungsausschluss gewöhnlich vorausgesetzte Eigenschaften nicht erwähnt wurden, musste der Verkäufer für eine nachträglich festgestellte Kontaminierung haften (OGH vom 25.01.2020, 5Ob104/99a).

Kürzlich führte der Oberste Gerichtshof in seiner Begründung aus, dass auch zwischen den Worten „haften“ und „Gewähr leisten“ ein wesentlicher unterschied liegt (OGH vom 11.08.2020, 4Ob98/20w) Wird die Haftung generell ausgeschlossen hingegen für bestimmte Eigenschaften vom Verkäufer Gewährleistung zugesichert, kann sich der Erwerb in weiterer Folge bei auftreten von Mängel nur auf die Gewährleistung nicht aber auf Schadenersatz berufen.

Neben diesen beiden Beispielen gebe es noch etliche die zeigen, welche teilweise unerwünschten Auswirkungen ungünstig formulierte Regelungen zur Haftung haben können.

 

 

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

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