Hauptmieter schafft Dachbodenwohnung: wie hoch darf der Untermietzins dafür sein?

23.06.2020

Autor: Mag. Fabian Kronberger

Fachgebiet: Miet-, Pacht- und Wohnungseigentumsrecht

Im Vollanwendungsbereich des MRG regelt § 26 ua die zulässige Höhe des Untermietzinses. Bei gänzlicher Untervermietung des Mietgegenstandes ist eine Deckelung hinsichtlich des Untermietzinses iHv. dem 50VH Übersteigenden des Hauptmietzinses gesetzlich vertretbar. Bei einem befristeten Untermietzins ist die Deckelung mit dem 25VH Übersteigenden gesetzlich normiert. Jegliche anderen Vereinbarungen, welche die Höhe des Untermietzinssatzes betreffen, sind nicht konform den Regelungen des MRG. In einer aktuellen Entscheidung hat der OGH (5Ob196/19p) dem Hauptmieter die Möglichkeit eines über dem höchstzulässigen Untermietzins liegenden Mietzins eingeräumt, sollte dieser die Wohnung im Dachboden durch Investitionen selbst geschaffen haben.

Sohin sind nicht nur die gesetzlichen Vorgaben des § 26 dem Untermietzins zuzurechnen, sondern kann der Hauptmieter die Investitionen, welche er in den Mietgegenstand zur Verbesserung investiert hat, auf den Untermietzins aufschlagen. Jedoch ist nicht die Höhe der Investitionen per se entscheidend, sondern jener Wert des Gebrauches im Zeitpunkt der Untervermietung. Die gesetzlich normierte Begrenzung gilt in solchen Fällen weiter, aber nicht hinsichtlich der Erhöhung aufgrund der geleisteten Investitionen.

Für den Fall, dass ein Hauptmieter einen Dachboden anmietet und dieser der Untervermietung unterworfen werden darf, kann der Hauptmieter diesen mit der Genehmigung des Eigentümers umbauen, in weiterer Folge untervermieten und ist zwar an die Begrenzung des höchstzulässigen Untermietzinses des § 26 MRG gebunden, jedoch kann er diesem den Investitionen entsprechenden Betrag aufschlagen. Allerdings versteht sich von selbst, dass Fantasiebeträge nicht verlangt werden können, sondern diese mit Nutzungswert, Amortisationsdauer bzw. Quote und eine entsprechenden Gewinnzuschlag zu berechnen sind.

Die Entscheidung im Volltext finden Sie hier.

 

Dieser Beitrag wurde sorgfältig recherchiert und zusammengestellt.
Eine Haftung für die Richtigkeit wird nicht übernommen.

Hauptmieter schafft Dachbodenwohnung: wie hoch darf der Untermietzins dafür sein?