Neues zur Bestandsvertragsgebühr

21.10.2020

von Mag. Stephan Gappmaier
Fachbereich: Bau- und Immobilienrecht


Mietverträge über Wohnräumen sind schon seit November 2017 von der Rechtsgeschäftsgebühr nach Tarifpost 5 des Gebührengesetzes befreit. Die Gebühr besteht jedoch nach wie vor für Miet- und Pachtverträge über Geschäftsräume oder andere Bestandsobjekte, die nicht Wohnräume sind.

Die Höhe der Gebühr beträgt 1 % des Wertes des Bestandsrechts. Die Bemessungsgrundlage für die Gebühr berechnet sich aus einem Vielfachen des Jahresmietzinses. Dabei kommt der Frage, ob ein Bestandsvertrag auf bestimmte oder auf unbestimmte Dauer abgeschlossen wird, erhebliche Bedeutung zu, weil sich danach richtet, wie hoch die Bemessungsgrundlage für die Rechtsgeschäftsgebühr ist. Bei unbestimmter Vertragsdauer sind die wiederkehrenden Leistungen mit dem Dreifachen des Jahreswertes zu bewerten, bei bestimmter Vertragsdauer mit dem dieser Vertragsdauer entsprechend vervielfachten Jahreswert, höchstens jedoch mit dem Achtzehnfachen des Jahreswertes.

Wird ein Bestandsvertrag auf unbestimmte Dauer abgeschlossen und verzichten beide Parteien für eine gewisse Zeit auf das Recht, den Bestandsvertrag zu kündigen, liegt im Sinne des Gebührengesetztes zunächst ein auf bestimmte Dauer abgeschlossener Bestandsvertrag und nach Ablauf des Kündigungsverzichtes ein Bestandsvertrag auf unbestimmte Zeit vor. Es ist in einem solchen Fall bei der Berechnung der Bemessungsgrundlage der Wert der Gegenleistung für die bestimmte Vertragsdauer zuzüglich des dreifachen des Jahreswertes der Gegenleistung für die unbestimmte Vertragsdauer heranzuziehen. Eine gleiche gebührenrechtliche Auswirkung können auch sachlich nicht gerechtfertigte, unüblich lange Kündigungsfristen haben.

Um diese Gebührenbelastung zu vermeiden, wird in der Praxis oft nur von einer Partei ein Kündigungsverzicht abgegeben. Somit liegt ein unbefristeter Bestandsvertag vor und ist nur der dreifache Jahreswert für die Berechnung der rechtsgeschäftsgebühr heranzuziehen.

Diesen Grundsatz hat der Verwaltungsgerichtshof in seiner kürzlich ergangenen Entscheidung (VwGH Ra 2019/16/018, 23.6.2020) jedoch abgeschwächt. Weil der Mieter in dem der Entscheidung zugrundeliegenden Fall einen Kündigungsverzicht von 15 Jahren abgeben habe und es im Hinblick auf die im Vertrag enthaltenen Kündigungsgründe als unwahrscheinlich anzusehen sei, dass der Vermieter einen der vereinbarten Kündigungsgründe ausübe, hat der Verwaltungsgerichtshof den nach der Formulierung auf unbestimmte Dauer abgeschlossenen Mietvertrag als einen Mietvertrag mit bestimmter Dauer für die Zeit des Kündigungsverzichtes des Mieters qualifiziert. Ob eine bestimmte oder unbestimmte Vertragsdauer vorliegt, sei nicht nach der Form, sondern dem Inhalt des Vertrags zu beurteilen. Es komme laut Verwaltungsgerichtshof dabei nicht nur auf den Umfang, sondern auch auf die Wahrscheinlichkeit der Ausübung der Kündigungsrechte an.

 

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