Sonderwünsche des Erwerbers beim Bauträgerprojekt

11.12.2020

von Mag. Stephan Gappmaier
Fachbereich: Immobilienrecht, Bauträgervertragsrecht


Das ein Bauträger auf Wünsche seines Erwerbers bei einem neu zu errichtenden Bauvorhaben eingeht, wird von den Käufern vorausgesetzt. Diese Vorgabe der Erwerber ist auch nachvollziehbar, zahlen sie doch auch hohe Summen für den Kauf ihres Eigenheimes. Und je höher der Kaufpreis, desto ausgefallener werden die Sonderwünsche.

Die Sonderwünsche der Erwerber bringt einen Bauträger aber doch in eine Konfliktsituation. Dies ist vor allem dann der Fall, wenn zu befürchten ist, dass der Sonderwunsch des einen Käufers in die Rechte des anderen Käufers eingreift. Der Bauträger ist daher gut beraten, Sonderwünsche genaustens zu prüfen, bevor er diese seinen Käufern freigibt.

Selbst wenn ein Käufer seine Sonderwünsche selbst in Auftrag gibt, kann es zu einer Haftung des Bauträgers gegenüber anderen Erwerben kommen, wenn deren Objekt beeinträchtigt ist.

Als Beispiel sei hier die kürzlich ergangene Entscheidung des Obersten Gerichtshofs vom 16.09.2020 (7 Ob 97/20w) erwähnt. In diesem Rechtsstreit verkaufte und übergab ein Bauträger eine Wohnung an den Kläger. Über dieser Wohnung befand sich ein Dachboden, der – wie mit dem klagenden Käufer der darunterliegenden Wohnung vereinbart – vom Bauträger nach Übergabe der vom Kläger erworbenen Wohnung ausgebaut wurde. Nach Fertigstellung des Dachgeschoßausbaus hat sich herausgestellt, dass durch im Fußboden der Dachgeschoßwohnung verlegte Leitungen, die auf Wunsch des Käufers der Dachgeschoßwohnung eingebaut wurden, der Trittschallschutz für die darunter gelegene Wohnung des Klägers nicht normgerecht vorhanden ist. Der Käufer der beeinträchtigten Wohnung klagte auf Gewährleistung. Der Urteilsbegründung zufolge ist davon auszugehen, dass der Kläger nach Verfahrensergänzung auch Recht bekommen wird.

Dieses Urteil zeigt, welche Auswirkungen Sonderwünsche eines Erwerbers im Hinblick auf Ansprüche anderer Erwerber haben kann.

Sonderwünsche dürfen daher keinesfalls der normgemäßen und mangelfreien Errichtung anderer Objekte entgegenstehen, nicht den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes zu Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt widersprechen und, sofern für die Durchführung eines Sonderwunsches allgemeine Teile der Liegenschaft betroffen sind, müssen diese Änderungen auch sachlich gerechtfertigt und für sämtliche Erwerber zumutbar sein.

Abschließend darf auch nicht zu erwähnen vergessen werden, dass Zahlungen für Sonderwünsche vom Bauträger gemäß dem Bauträgervertragsgesetz sicherzustellen sind, wenn der Bauträger die Professionisten für die Sonderwünsche vorgibt. Dass Erwerber den Auftrag für den Sonderwunsch direkt an den vom Bauträger vorgegebenen Professionisten erteilt, ändert an der Sicherstellungspflicht des Bauträgers nichts.

 

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