Verzicht auf Mietzinsminderungsanspruch bei vorbehaltsloser Zahlung trotz Reklamation der Schimmelbildungen im Bestandobjekt?

19.07.2021

von Mag. Petra Walkner
Fachbereich: Immobilien- und Wohnrecht


Grundsätzlich ist ein Mieter gemäß § 1096 ABGB für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts von der Entrichtung des Mietzinses befreit, wenn dieses schon bei der Übergabe so mangelhaft war oder während der Bestandzeit ohne Verschulden des Mieters derart mangelhaft wurde, dass es zum bedungenen Gebrauch nicht taugt.

Diese Zinsbefreiung bzw Zinsminderung tritt von Gesetzes wegen ein und besteht ab Beginn der Unbrauchbarkeit oder Gebrauchsbeeinträchtigung des Mietobjekts bis zu deren Behebung oder Wegfall.

Wenn der Mieter trotz Bestehens eines Zinsminderungsanspruchs den vollen Mietzins bezahlt hat, kann er die Überzahlung auf Grundlage von § 1431 ABGB zurückfordern.

Im vorliegenden Fall (1 Ob 55/21a, OGH vom 4.5.2021) hatte sich der oberste Gerichtshof mit der Frage auseinanderzusetzen, ob darin, dass die Mieter vorbehaltslos den vollen Mietzins entrichtet haben, ein konkludenter Verzicht auf die Geltendmachung des Mietzinsminderungsanspruchs bestand.

Die Ursache der Schimmelbildung in der streitgegenständlichen Wohnung lag darin, als das Mauerwerk wegen des Fehlens einer Abdichtung durchgehend eine starke Feuchtigkeitsbelastung aufwies. Es kam zur Bildung von Schimmel an Wänden, den daran aufgestellten Möbeln und den darin befindlichen Kleidungsstücken, wobei das Ausmaß jahreszeitabhängig schwankte; betroffen waren große Teile der Wohnung.

Die Mieter teilten den Schimmelbefall mehrfach dem Vermieter mit. Dieser hielt seinen Mietern vor, dass deren falsches Lüftungsverhalten zur Schimmelbildung führte; jedoch teilte er nicht mit, wie ein „richtiges“ Lüftungsverhalten erfolgen sollte.

Erst ein von den Mietern beauftragter Ziviltechniker stellte fest, dass weder ein unübliches noch ein unvorteilhaftes Lüftungsverhalten zur Schimmelbildung führte.

Als für die Mieter feststand, dass nicht deren Nutzungsverhalten zur Beeinträchtigung des Mietobjektes führte, sprachen sie den Vermieter darauf an, nicht mehr den vollen Mietzins zahlen zu wollen, kamen jedoch zu keiner gütlichen Einigung.

Da die Mieter erst von deren Fehlverhalten ausgegangen waren, kann in der dennoch erfolgten Mietzinszahlung kein konkludenter Verzicht auf die Mietzinsminderung erblickt werden. Durch die wiederholte Rüge der Schimmelbildung musste dem Vermieter auch bewusst sein, dass die Mieter den Umstand nicht akzeptiert haben.

Wenn zusammenfassend der Vermieter den Mietern auf wiederholte Reklamation der Schimmelbildungen falsches Lüftungsverhalten als Ursache vorwirft, ist die vorbehaltslose Zahlung des gesamten Mietzinses nicht als schlüssiger Verzicht auf das Zinsminderungsrecht zu verstehen.

 

 

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